Chronique juridique

Bail viticole : bien gérer les spécificités (partie 1) 

Lors de la conclusion du bail : l’état des lieux 
L’article L411-4 du Code rural prévoit qu’un « état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement. » 
Cet état des lieux peut être réalisé par un commissaire de justice, un expert foncier ou entre les parties. S’il est payant, chaque partie prend la moitié du coût en charge. 
Un état des lieux correctement rédigé va trouver son utilité à plusieurs égards pendant le bail : 
D’une part, si les biens sont en mauvais état, l’état des lieux permettra d’éviter au preneur qui loue ces biens de se voir reprocher cette situation à la sortie du bail. En effet, à défaut d’état des lieux, le preneur va être présumé avoir reçu les biens en bon état de réparations locatives et doit les rendre dans le même état. Or, l’état des lieux suffira à démontrer que cela n’était pas le cas. 
 
D’autre part, cet état des lieux permettra également de déterminer à la fin du bail si des améliorations ou des dégradations ont eu lieu sur le fonds. En effet, le comparatif entre l’état des lieux d’entrée et de sortie va permettre de simplifier l’analyse et de quantifier plus facilement les améliorations ou les dégradations apportées. 
 
L’état des vignes : obligations d’entretien : qui fait quoi ? 
Entretien du palissage : 
Le preneur à bail effectue l’entretien courant du palissage (casse liée au travail etc). Toutefois les réparations relevant de la vétusté sont à la charge du bailleur.  

Traitements et engrais 
Ces travaux relèvent de l’obligation du preneur d’exploiter les biens loués. Les frais afférents sont à la charge du preneur, sauf en cas de métayage où des règles bien différentes s’appliquent. 

Rebrochage 
L’arrêté préfectoral fermage du Rhône du 21 mai 2024 n’a pas modifié les règles applicables. L’article 24-1 dudit arrêté prévoit (hors Côte Rôtie et Condrieu) que « le rebrochage est exigible pendant les trente premières années après la plantation. Les greffes sont à la charge du bailleur, la main d’œuvre à la charge du preneur. 
Au-delà de trente années, le rebrochage reste exigible pour maintenir la vigne dans les critères de classement des vins concernés.Les fournitures et la main d’œuvre restent à la charge du bailleur. L’indemnisation de la main d’œuvre est versée annuellement. Elle est calculée en multipliant la valeur au 1er janvier du palier 4 de la Convention Collective Nationale Production Agricole/Cuma du 15 septembre 2020 et de ses avenants successifs par 0,10 heure et par le nombre de greffes. Le bailleur peut également prendre à sa charge la totalité de la prestation de rebrochage par un tiers. » 
 La modification par rapport à l’ancien arrêté réside dans la modification du remboursement de la main d’œuvre afin de prendre en compte la nouvelle Convention Collective.  Cette indemnité est donc de 1,02 €/ greffe.

Financement des plantations 
Le cas général reste le financement des plantations par le bailleur. Toutefois lorsque les parties s’accordent pour que le preneur finance les plantations des conditions d’indemnisation par le bailleur pour rembourser les sommes avancées par le preneur sont prévue selon le type de zone d’appellation dans le Rhône. L’ensemble de ces dispositions se trouve à l’article 25 dudit arrêté. 
 
Elise LEMOINE 
Service juridique FDSEA 
Chronique n°334 
 
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