chronique juridique

DROIT DE PREEMPTION DU FERMIER EN PLACE

Lorsqu’un bailleur souhaite vendre un immeuble rural, le fermier en place bénéficie d’un droit de préemption sur les parcelles qu’il exploite. Autrement dit, il est prioritaire lors de la vente du bien qu’il loue. 

Conditions

Pour pouvoir bénéficier du droit de préemption le preneur doit : 

-                   justifier de l’existence d’un bail au moment de la vente, 

-                   avoir exercé la profession d’exploitant agricole pendant au moins 3 ans (pas nécessairement sur le fond loué), 

-                   avoir exploité lui-même ou fait exploiter par sa famille le bien loué

-                   ne pas être propriétaire de terres agricoles d’une superficie supérieure à 3 fois le seuil de surface du schéma directeur régional des exploitations agricoles (141 hectares ou 162 hectares selon les régions naturelles de notre département)

Procédure

Le notaire chargé d’instrumenter la vente doit notifier au preneur le projet de vente afin de l’informer de son droit de préemption et de lui préciser les conditions et modalités de la future vente (prix, charges et conditions). Cette notification doit se faire par LRAR ou par acte d’huissier.

A compter de la réception de la lettre du notaire, le preneur a 2 mois pour donner sa réponse au bailleur. La réponse doit être envoyée au bailleur (et non au notaire sauf cas particulier : mandat spécial ou élection de domicile) par LRAR ou acte d’huissier. 

S’il est intéressé par l'achat, le fermier peut alors exercer son droit de préemption pour son propre compte ou pour celui d'un de ses descendants, de son conjoint ou de son partenaire d’un PACS. Le bénéficiaire du droit de préemption s’engage notamment à exploiter personnellement les biens acquis pendant une période de 9 ans. 

S’il est intéressé pour acheter mais qu’il trouve le prix trop élevé. Il peut contester le prix de la vente, en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR). Dans ce cas, les juges fixent la valeur vénale des terres après expertise et enquête. A l'issue du jugement, les parties restent libres de procéder à l'opération de vente. 

En tout état de cause, le preneur ne sera en principe jamais tenu de quitter les lieux et restera titulaire de son bail si le bien est vendu à un tiers. La transmission des terres n’entraine jamais la résiliation du bail. Il se poursuit dans les mêmes conditions, pour le délai restant à courir avec le nouveau propriétaire.

EXCEPTIONS

Si le droit de préemption du fermier en place est d'ordre public, il souffre cependant de quelques exceptions : notamment les donations ou les mutations entre proches parents, jusqu’au 3ème degré inclus (c’est à dire jusqu’entre oncle et neveu), les échanges de parcelles en propriété et les biens faisant l’objet d’un bail dit de petites parcelles. Dans ces hypothèses, le droit de préemption du preneur ne trouve pas à s’appliquer.

Sanctions en cas d’inobservation

Hormis ces cas où le preneur ne peut faire valoir son droit, le Code rural prévoit des sanctions en cas d'inobservation par le bailleur du droit de préemption du preneur en place. 

Deux types d'actions en nullité sont prévues :

• Si le propriétaire a vendu le bien à un tiers avant l'expiration du délai exigé ou à un autre prix que celui fixé, le preneur lésé peut demander au tribunal paritaire des baux ruraux qu'il annule la vente et qu'il soit déclaré acquéreur au lieu et place du tiers.

• Dans toutes les autres hypothèses, l'action en nullité peut être engagée par le preneur lésé mais elle ne lui permettra pas de se substituer directement à l'acquéreur. 

N’hésitez pas à vous rapprocher de votre service juridique pour toute question liée au droit de préemption ou à la vente du bien agricole.

Elise LEMOINE